2025年第四季度，北京甲级写字楼市场如期实现去化。市场迎来一个新项目，需求端的持续发力使得空置率环比小幅下调了0.1个百分点。租金延续调整态势，但下行压力全年来看有所缓解。
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市场空置率实质性回落
租金降幅收窄
2025年第四季度，北京甲级写字楼市场录得8.3万平方米净吸纳量，推动全年净吸纳量达到33万平方米，市场已经连续两年实现超30万平方米的规模性去化，需求端支撑力度凸显。
2025年第四季度，北京甲级写字楼的中关村市场迎来一个新项目入市。2025年北京甲级市场供应压力相对较小，有限供给与稳健需求形成良性适配，助推市场空置率在四季度末实现实质性回落，同比下降1.5个百分点至19.2%。市场平均租金下行压力有所缓解。年末平均净有效租金降至222元每月每平米，同比下降11.5%，降幅较上年收窄4.9%。
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“冷热不均”
的市场格局特征显著
分区域看，2025年北京甲级写字楼市场热度高度聚焦于个别子市场及非核心板块的高性价比项目，区域分化态势显著。2025年北京甲级写字楼市场去化主要集中在金融街、中关村及丽泽市场，因此三个子市场空置压力也在年末得到有效缓解。中关村市场全年表现亮眼，全年净吸纳量超过17.6万平方米，占全市总量的53%，核心驱动力源于新质生产力企业集群的崛起与产业红利的集中释放。
分子市场租金和空置率表现情况
注释：市场租金为平均净有效租金
单位：元/月/平方米
从租金维度来看，2025年北京甲级写字楼市场核心区域成熟子市场平均租金同比降幅普遍超10%，跨资产类别和跨市场板块的竞争呈加剧态势，行业已进入精细化竞争新阶段。
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市场预估
2026年宏观有效需求不足仍然会是制约北京甲级办公楼市场需求持续恢复的系统性问题。部分市场化项目依然会面临现有租户的退租和缩租，将会在很大程度上抵消新增需求带来的积极影响。同时，市场的新增供应总量预计达到100万平方米，年末空置率攀升已成必然。
尽管整体北京甲级写字楼市场新增需求近两年稳定在年均30万平方米以上的水平，但尚未形成足以逆转高空置率和租金下行的核心势能，市场高空置率依然持续，租金调整周期仍在延续。
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总结与建议
当空置率长期在20%以上的高位区间运行，北京甲级写字楼市场的租金中枢将持续承压，其供需再平衡注定是一个漫长而充满挑战的过程。
政府应该加强市场监控，出台相关政策措施来引导市场健康发展，如限制新建写字楼的规模和数量，鼓励老旧写字楼的改造升级甚至是用途转换。
同时，市场参与者需要秉持长期主义，发挥企业家精神亨利投资，敢于突破现有行业思维框架，探索新的管理理念和模式创新等，将资源和精力放到打造差异化和品牌化竞争优势方面，更加注重以客户需求为价值导向，以终为始地真正扮演起科技创新和产业发展的重要载体，这也是市场长期行稳致远的关键。
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